一、制定背景和依據(jù)

（一）項(xiàng)目背景

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度是建立健全土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的基本制度之一，原則上每三年更新一次。同時(shí)，根據(jù)《安徽省自然資源廳關(guān)于關(guān)于做好自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（皖自然資用函〔2019〕98號(hào)）、《安徽省自然資源廳關(guān)于關(guān)于開(kāi)展2020年度城鄉(xiāng)地價(jià)調(diào)查與監(jiān)測(cè)等工作的通知》（皖自然資用函〔2020〕15號(hào)）及《安徽省自然資源廳關(guān)于2021年度地價(jià)工作的通知》（皖自然資用函〔2021〕18號(hào)）等文件要求，需開(kāi)展城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新、市本級(jí)（含埇橋區(qū)）集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作。

（二）制定依據(jù)

1．文件依據(jù)

（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；

（2）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；

（3）《國(guó)務(wù)院關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕174號(hào)）；

（4）《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)[2019]36號(hào)）；

（5）《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展2020年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)[2020]23號(hào)）；

（6）《安徽省自然資源廳關(guān)于關(guān)于做好自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（皖自然資用函〔2019〕98號(hào)）；

（7）《安徽省自然資源廳關(guān)于關(guān)于開(kāi)展2020年度城鄉(xiāng)地價(jià)調(diào)查與監(jiān)測(cè)等工作的通知》（皖自然資用函〔2020〕15號(hào)）；

（8）《安徽省自然資源廳關(guān)于2021年度地價(jià)工作的通知》（皖自然資用函〔2021〕18號(hào)）。

2．其他依據(jù)

（1）《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2014）；

（2）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）；

（3）《自然資源分等定級(jí)通則》（TD/T 1060- -2021）；

（4）《自然資源價(jià)格評(píng)估通則》（TD/T 1061- -2021）；

（5）《農(nóng)村集體土地定級(jí)與估價(jià)技術(shù)指南》（T/CREVA 1201- 2021）。

二、制定意義和總體考慮

（一）制定意義

1．國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新的意義

國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的更新可以使基準(zhǔn)地價(jià)水平與我市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下土地市場(chǎng)相適應(yīng)，為我市國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等提供依據(jù)。其主要意義有以下幾個(gè)方面：

（1）強(qiáng)化政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，促進(jìn)土地資源的合理配置；

（2）為招商引資提供重要依據(jù)；

（3）活躍土地市場(chǎng)，指導(dǎo)土地交易；

（4）為國(guó)企改革顯化土地資產(chǎn)提供價(jià)格依據(jù)；

（5）為全民所有自然資源資產(chǎn)清查核算提供價(jià)格依據(jù)。

2．集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定的意義

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定有利于促進(jìn)農(nóng)民集體所有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)健康發(fā)育，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)體系。其主要意義有以下兩個(gè)方面：

（1）強(qiáng)化政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，促進(jìn)土地資源合理配置。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)作為城鄉(xiāng)地價(jià)體系的重要組成部分，是指導(dǎo)土地利用、宏觀調(diào)控的重要手段，有利于為政府制定集體建設(shè)用地管理措施提供依據(jù)，為國(guó)家加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)管理、實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置創(chuàng)造條件。

（2）為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供價(jià)值參考。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。”政府需根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制定集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，統(tǒng)籌考慮集體建設(shè)用地價(jià)格水平，以便更好地指導(dǎo)和規(guī)范集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，為集體商服用地和集體工業(yè)用地出讓、出租提供價(jià)格參考基礎(chǔ)。

3．農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定的意義

開(kāi)展農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定工作，全面掌握和科學(xué)量化農(nóng)村土地價(jià)格狀況，是制定各項(xiàng)土地管理政策的依據(jù)。其主要意義有以下幾個(gè)方面：

（1）在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用。為農(nóng)用地使用權(quán)承包、出租、抵押等價(jià)值評(píng)估提供參考依據(jù)。為農(nóng)用地作價(jià)出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等有償使用提供決策參考。

（2）在農(nóng)用地資源資產(chǎn)核算中的應(yīng)用。為下一步自然資源資產(chǎn)核算提供基礎(chǔ)價(jià)格參考。

（二）總體考慮

1．國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新總體考慮

（1）土地級(jí)別更新突出大數(shù)據(jù)應(yīng)用。增加規(guī)劃數(shù)據(jù)、大數(shù)據(jù)與土地供應(yīng)數(shù)據(jù)的綜合應(yīng)用，級(jí)別上體現(xiàn)近期建設(shè)規(guī)劃與重大項(xiàng)目建設(shè)對(duì)土地價(jià)值提升，合理更新土地級(jí)別。

（2）基準(zhǔn)地價(jià)更新以服務(wù)地價(jià)精細(xì)化管理為導(dǎo)向，按照政府主導(dǎo)、總體可控的基本原則，兼顧土地市場(chǎng)行情變化情況和對(duì)招商引資的影響。其中，商服用地基準(zhǔn)地價(jià)突出分類引導(dǎo)，體現(xiàn)政策控制與項(xiàng)目招商的需要，保障項(xiàng)目落地，基準(zhǔn)地價(jià)增長(zhǎng)幅度與市場(chǎng)掛鉤，同時(shí)細(xì)分“新業(yè)態(tài)”，滿足土地市場(chǎng)管理需要；住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)突出穩(wěn)中有增，體現(xiàn)與市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)掛鉤動(dòng)態(tài)調(diào)整，總體漲幅符合穩(wěn)地價(jià)的政策要求，地價(jià)保持合理差異水平；工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)保持持續(xù)穩(wěn)定。繼續(xù)保持招商優(yōu)勢(shì)的前提下，體現(xiàn)城市價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2．集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定總體考慮

根據(jù)集體建設(shè)用地的區(qū)域分布情況，主要體現(xiàn)出區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地的宏觀區(qū)位條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平、交通條件、區(qū)域規(guī)劃等差異來(lái)劃分土地級(jí)別。同時(shí)，根據(jù)集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地在政策支持程度、市場(chǎng)接受度、交易完善性等方面的差異，通過(guò)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正得到集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，以滿足集體經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)需求。

3．集體農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定總體考慮

根據(jù)農(nóng)用地的區(qū)域分布情況，主要考慮區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的基礎(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)位條件、交通便利程度等差異。其次，以農(nóng)用地投入產(chǎn)出收益及流轉(zhuǎn)租金水平為驗(yàn)證條件劃分區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地級(jí)別，農(nóng)用地級(jí)別劃分“綜合考慮、收益為主、自然為輔、合理落界”。同時(shí)，根據(jù)農(nóng)用地的實(shí)際投入產(chǎn)出收益和農(nóng)用地流轉(zhuǎn)租金水平，以當(dāng)前農(nóng)用地區(qū)域平均收益現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，評(píng)估農(nóng)用地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)。

三、研判和起草過(guò)程

2021年5月至6月，項(xiàng)目組開(kāi)展外業(yè)調(diào)查及資料收集工作，5月7日召開(kāi)資料收集業(yè)務(wù)培訓(xùn)會(huì)，針對(duì)該項(xiàng)目資料收集內(nèi)容對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)人進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。同時(shí)，收集各相關(guān)單位資料。

2021年6月22日，召開(kāi)成果論證會(huì)。2021年7月2日，召開(kāi)成果鄉(xiāng)鎮(zhèn)征詢會(huì)議。2021年7月26日至28日，召開(kāi)成果聽(tīng)證會(huì)并征詢市直相關(guān)部門(mén)與埇橋區(qū)、各開(kāi)發(fā)區(qū)意見(jiàn)。2021年8月11日，成果經(jīng)市自然資源和規(guī)劃局局長(zhǎng)辦公會(huì)審議。2021年8月26日，成果通過(guò)2021年自然資源和規(guī)劃委員會(huì)第七次會(huì)議審議。2021年10月28日，成果通過(guò)安徽省自然資源廳專家組驗(yàn)收評(píng)審，并于12月6日經(jīng)市政府同意后公布實(shí)施。

四、工作目標(biāo)

根據(jù)相關(guān)文件要求，完成宿州市城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新、市本級(jí)（含埇橋區(qū)）集體建設(shè)用地、農(nóng)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)制定工作，完善宿州市公示地價(jià)體系。

五、主要任務(wù)

（一）根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2014）、《自然資源分等定級(jí)通則》（TD/T 1060- -2021）要求，通過(guò)對(duì)影響城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地、市本級(jí)集體建設(shè)用地土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素等進(jìn)行分析，完成城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地和市本級(jí)集體建設(shè)用地的土地定級(jí)工作；根據(jù)《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》（GB/T28405-2012）要求，對(duì)影響農(nóng)用地的自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素及區(qū)位因素進(jìn)行分析，完成市本級(jí)集體農(nóng)用地定級(jí)工作。。

（二）根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）、《自然資源價(jià)格評(píng)估通則》（TD/T 1061- -2021）、《農(nóng)村集體土地定級(jí)與估價(jià)技術(shù)指南》（T/CREVA 1201- 2021）要求，通過(guò)收集相關(guān)估價(jià)資料，完成城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新、市本級(jí)集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定工作。

（三）根據(jù)安徽省自然資源廳（原安徽省國(guó)土資源廳）《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（皖國(guó)土資函[2017]1234號(hào)）文件要求完成成果電子化備案工作。

六、創(chuàng)新舉措

（一）本次國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新成果細(xì)分至土地二級(jí)分類進(jìn)行評(píng)估，以滿足土地市場(chǎng)“新產(chǎn)業(yè)”、“新業(yè)態(tài)”用地需求。

（二）根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用?！奔w建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的制定可以更好地指導(dǎo)和規(guī)范集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，為集體商服用地和集體工業(yè)用地出讓、出租提供價(jià)格參考基礎(chǔ)。

（三）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定可以為農(nóng)用地使用權(quán)承包、出租、抵押等價(jià)值評(píng)估提供參考依據(jù)，同時(shí)為農(nóng)用地作價(jià)出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)使用權(quán)等有償使用提供決策參考，也為下一步自然資源資產(chǎn)核算提供基礎(chǔ)價(jià)格參考。

（四）集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定填補(bǔ)了我市公示地價(jià)體系空白，完善了政府公示地價(jià)體系。

七、保障措施

一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和各部門(mén)的支持配合市局加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和整體工作協(xié)調(diào)，同時(shí)，政府有關(guān)部門(mén)需密切配合，保證本次工作的順利完成。二是加強(qiáng)監(jiān)管，保證項(xiàng)目成果質(zhì)量市局常態(tài)化組織檢查。項(xiàng)目承擔(dān)單位要制定具體的工作日程，在項(xiàng)目開(kāi)展期間，將工作目標(biāo)分解落實(shí)，定期進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量檢查，確保工作任務(wù)的完成。三是嚴(yán)格遵循規(guī)程規(guī)范，把握項(xiàng)目關(guān)鍵。項(xiàng)目承擔(dān)單位成立以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭的“項(xiàng)目技術(shù)組”（含外業(yè)調(diào)查組、內(nèi)業(yè)處理組、成果審核組、應(yīng)急處理組），嚴(yán)格按照法律、法規(guī)以及相關(guān)規(guī)程、規(guī)范的要求，按時(shí)、按質(zhì)、按量完成項(xiàng)目各階段成果內(nèi)容，為本項(xiàng)目的順利完成提供技術(shù)依據(jù)。四是廣泛征詢意見(jiàn)，提高成果實(shí)用性。采用多種形式廣泛征詢了各方面的意見(jiàn)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要加強(qiáng)公眾的參與度，充分征詢有關(guān)單位、集體經(jīng)濟(jì)組織以及群眾的意見(jiàn)，通過(guò)多種方法的征詢，使該項(xiàng)成果更符合實(shí)際、更為實(shí)用。五是強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)和成果解讀。項(xiàng)目成果經(jīng)驗(yàn)收并公布實(shí)施后，一要做好對(duì)社會(huì)、公眾的解讀說(shuō)明，二要加強(qiáng)成果多方面、多層級(jí)的運(yùn)用?？梢圆扇≈谱鞒晒庾x手冊(cè)等手段強(qiáng)化對(duì)成果的宣傳和解讀工作。

八、政策解讀咨詢?nèi)思白稍冸娫?/span>

解讀單位：宿州市自然資源和規(guī)劃局

咨詢?nèi)耍核拗菔凶匀毁Y源和規(guī)劃局利用科科長(zhǎng) 石曉明